Para o lojista que atua em shopping center, o ponto comercial vai muito além de um simples espaço físico. Trata-se de um ativo estratégico, construído ao longo do tempo por meio de investimentos em marca, qualidade de atendimento e fidelização de clientes.
Em muitos casos, o consumidor sequer decide “ir ao shopping”, ele já sai de casa com destino definido, buscando uma loja específica ali localizada.
A esse conjunto de fatores intangíveis, clientela, reputação, localização e confiança, constitui o chamado FUNDO DE COMÉRCIO.
Sem orientação jurídica adequada, o empresário pode enfrentar a renovação contratual sem domínio dos riscos envolvidos, nesse cenário, a ação renovatória se destaca como instrumento essencial para a proteção do FUNDO DE COMÉRCIO.
De forma objetiva, a Ação Renovatória de locação não residencial é o instrumento jurídico previsto na Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) que permite ao locatário pleitear judicialmente a renovação compulsória do contrato de locação. Seu principal objetivo é resguardar o fundo de comércio, evitando que o locador se beneficie unilateralmente da valorização construída pelo lojista ao longo dos anos.
A jurisprudência consolidou o entendimento de que a ação renovatória visa justamente impedir situações como:
- retomada do imóvel para nova locação por valor superior;
- exploração direta de atividade concorrente, com aproveitamento da clientela formada;
- interrupção abrupta de uma atividade empresarial já consolidada.
Para o ajuizamento da ação, a Lei do Inquilinato estabelece requisitos cumulativos que devem ser rigorosamente observados: a existência de contrato escrito com prazo determinado mínimo de cinco anos, a exploração da mesma atividade empresarial por pelo menos três anos ininterruptos e a observância do prazo legal para propositura da ação, sendo este último, sem dúvida, o ponto mais sensível.
A Lei do Inquilinato estabelece uma janela temporal para o ajuizamento da Ação Renovatória, devendo ser proposta no intervalo de 1 (um) ano até 6 (seis) meses antes do término do contrato de locação, não observar este prazo pode implicar na perda de um direito do empresário: a proteção ao Fundo de Comércio.
Para empresários do varejo, a ação renovatória proporciona previsibilidade, segurança jurídica e continuidade da atividade empresarial, evitando que anos de investimento sejam comprometidos ao término do contrato.
A ação renovatória não deve ser vista apenas como um instrumento jurídico, mas como uma ferramenta de proteção do negócio, inclusive fortalecendo a posição do lojista nas negociações comerciais. Em muitos casos, ela representa a diferença entre a continuidade de uma operação consolidada e a necessidade de recomeçar em outro local.
Mais do que conhecer esse direito, é fundamental adotar uma postura estratégica, com planejamento prévio e controle rigoroso dos prazos contratuais.
